Najem mieszkania, często postrzegany jako tymczasowa opcja przed zakupem własnej nieruchomości, to przy obecnie wysokich cenach nieruchomości i trudnościach z uzyskaniem kredytu hipotecznego jedyny sposób na prywatny kąt. O co pytać właściciela czy pośrednika przed podpisaniem umowy najmu? Praktyczne wskazówki i check-lista do pobrania, by nic nie umknęło twojej uwadze. O CO PYTAĆ WYNAJMUJĄCEGO? CHECK-LISTA DO POBRANIA Czy właściciel ma prawo własności do mieszkania lub zgodę współwłaścicieli na najem? Wynajmujący powinien posiadać prawo własności do mieszkania, które planuje wynajmować. Jeśli nie jest właścicielem lokalu, to musi dysponować zgodą na wynajem osoby posiadającej prawo własności bądź jej pełnomocnictwem. Jeśli właścicieli jest kilku, to każdy z nich musi wyrażać zgodę na wynajem. Najemca ma prawo zobaczyć akt własności mieszkania bądź wypis z księgi wieczystej. Wystarczy, że właściciel przekaże numer księgi wieczystej nieruchomości, by można było samodzielnie sprawdzić księgę, korzystając z dostępnej bezpłatnie jej elektronicznej wersji. Od kiedy dostępny jest lokal? To istotna kwestia, bowiem ogłoszenia wynajmu mieszkań często pojawiają się jeszcze w czasie, gdy są zajmowane. Nie zawsze przy tym wynajmujący podaje czytelną informację, od kiedy lokal będzie dostępny. Jeśli zależy ci na natychmiastowym wprowadzeniu się do mieszkania, to koniecznie upewnij się, że jest wolne i już czeka na nowego najemcę. W umowie najmu powinna znaleźć się informacja dotycząca okresu wynajmu i daty rozpoczęcia zamieszkiwania przez najemcę. To ważne, bowiem w dniu przekazania kluczy do lokalu powinien zostać sporządzony protokół zdawczo-odbiorczy z aktualnymi wskazaniami liczników. Na jaki czas właściciel planuje wynająć mieszkanie? Nie zawsze właściciele oczekują najmu na jak najdłuższy okres, by regularnie otrzymywać zysk. Często decydują się na podpisanie umowy na czas określony bądź umowy najmu okazjonalnego ze wskazanym okresem najmu i warunkami wypowiedzenia. Jeśli zależy ci na najmie na oznaczony czas, to spróbuj negocjować zapisy umowy. Zawierając umowę na czas określony, można ująć w niej ustalenia dotyczące choćby okresu wypowiedzenia, a to ważne, jeśli chcesz, by trwał jak najkrócej. Przy umowie zawartej na czas określony z brakiem zapisu mówiącego o trybie jej wypowiedzenia, nie ma możliwości jej rozwiązania przed upływem wskazanego terminu, na jaki została zawarta. Wówczas jedynie rozmowa z właścicielem i rozwiązanie umowy za porozumieniem stron pomoże wcześniej zakończyć okres najmu. Jaki jest rodzaj umowy najmu? Podstawowym elementem bezpiecznego najmu mieszkania jest umowa. Zgodnie z polskim prawem może być sporządzona w formie pisemnej, jak i ustnej. Ale warto podkreślić, że tylko forma pisemna chroni przed nieuczciwością. Umowa najmu gwarantuje stabilny najem na określonych i stronom umowy znanych warunkach. Zawarta między właścicielem a najemcą powinna być podstawą każdego najmu – na czas określony, nieokreślony i okazjonalnego. Taki kontrakt to jedyna gwarancja dotrzymania przez obie strony złożonych deklaracji. To także zabezpieczenie na wypadek nieporozumienia. Właściciel, który nie chce podpisywać umowy, by nie musieć odprowadzać podatków, nie docenia jej wartości. Tylko dzięki pisemnie zawartym warunkom będzie mógł ustrzec się przed nieuczciwymi najemcami. Przy najmie mieszkania można podpisać standardową umowę najmu (na czas określony lub nieokreślony) lub umowę najmu okazjonalnego. Kluczową różnicą między nimi jest zakres ochrony obu stron. Najem standardowy to umowa cywilnoprawna regulowana przepisami Kodeksu cywilnego i ustawy o ochronie praw lokatorów. W umowie najmu okazjonalnego nie obowiązują przepisy dotyczące ochrony i eksmisji lokatorów. Właściciel nieruchomości, zawierając umowę najmu okazjonalnego, zabezpiecza się przed nieuczciwymi i niewypłacalnymi lokatorami, których trudno eksmitować. Najemca nie musi obawiać się umowy najmu okazjonalnego, nie ma w niej nic niebezpiecznego dla jego interesów. Jedyne, co musi dostarczyć, to oświadczenie potwierdzone notarialnie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu egzekucyjnym. W oświadczeniu musi wskazać adres, pod którym będzie mógł zamieszkać w razie opuszczenia najmowanego lokalu ze zgodą właściciela tegoż adresu. Poprawnie spisana umowa najmu powinna zawierać przede wszystkim: datę i miejsce zawarcia umowy, jej termin obowiązywania, rodzaj, dane stron, warunki wypowiedzenia, wysokość kaucji i formę jej zwrotu, liczbę osób zamieszkujących wynajmowany lokal, opis mieszkania i wyposażenia, wysokość czynszu i jego składowe, termin i formę płatności czynszu, prawa i obowiązki stron umowy. Jaki będzie okres wypowiedzenia? Okres wypowiedzenia zależy od rodzaju umowy oraz zawartego w niej ustalenia. Przy umowie na czas określony można wskazać zapis dotyczący okresu i formy wypowiedzenia. Jeśli takowy się nie pojawi, nie można zrezygnować z najmu przed upływem wskazanego okresu najmu. Jeśli chcesz mieć możliwość wypowiedzenia umowy, koniecznie zwróć uwagę na zamieszczenia odpowiedniego zapisu w kontrakcie. Pamiętaj również, że nie tylko ty jako najemca możesz wypowiedzieć umowę, ale również właściciel mieszkania. Zapis wskazujący okres wypowiedzenia jest istotny dla obu stron. Właściciel może w tym okresie szukać nowego najemcy, a najemca ma czas na spokojne znalezienie nowego lokum i wyprowadzkę. W przypadku umowy zawartej na czas nieokreślony lub takiej, gdzie nie wskazano terminu jej wygaśnięcia, wypowiedzenie następuje na warunkach w niej zapisanych. Jeśli również warunków wypowiedzenia nie ustalono, to obowiązują terminy ustawowe z Kodeksu cywilnego, czyli: z miesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec miesiąca kalendarzowego – przy czynszu płatnym miesięcznie; z trzymiesięcznym okresem wypowiedzenia na koniec kwartału kalendarzowego – przy czynszu płatnym w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc; trzy dni naprzód – jeśli czynsz płatny jest w krótszych odstępach czasu; jeden dzień naprzód – w najmie dziennym. W szczególnych przypadkach wypowiedzenie umowy na czas oznaczony może nastąpić natychmiast. Dochodzi do tego najczęściej, gdy najemca używa lokalu w sposób sprzeczny z umową o wynajem mieszkania, dopuszcza do powstania szkód w mieszkaniu lub regularnie zaburza spokój innych mieszkańców, zwleka z zapłatą czynszu i innych opłat za przynajmniej dwa miesiące pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności albo najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela. Jaka jest wysokość kaucji i warunki jej zwrotu? Właściciel mieszkania może uzależnić zawarcie umowy najmu od wpłaty kaucji, bo ma do tego prawo. I to jedyna opłata, której może od ciebie wymagać w związku z podpisaniem umowy najmu. Kaucja powinna być wpłacona w momencie podpisania umowy. Nie dzieli się jej na raty, to wpłata jednorazowa i podlegająca zwrotowi. Nie wpłacaj właścicielowi pieniędzy na rezerwację czy zaliczkę bez zapisów w umowie. Kaucja jest kwotą złożoną jako gwarancja dotrzymania zobowiązania oraz źródło odszkodowania na wypadek niedopełnienia umowy. Opłata nie może przekraczać sumy dwunastu miesięcznych czynszów za dany lokal. W przypadku umowy najmu okazjonalnego – kaucja może być równa maksymalnie sześciu czynszom. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia mieszkania przez najemcę, ale nie zawsze w całości. W zależności od stanu technicznego lokalu i zniszczeń dokonanych w nim przez najemcę, może być wypłacona w części. Nie ma obowiązku wpisywania do umowy zapisu dotyczącego kaucji, ale jeśli właściciel już ją pobiera, to koniecznie trzeba zadbać, by znalazła się o tym informacja w porozumieniu. Jaka jest wysokość czynszu najmu? W ogłoszeniach często pojawiają się informacje dotyczące wysokości czynszu, ale niestety nie zawsze precyzują one, jakie dokładnie opłaty obejmuje. Czynsz może być wyłącznie kwotą, jaką życzy sobie otrzymywać co miesiąc właściciel za oddanie mieszkania w najem, ale może być również połączeniem należności dla właściciela i opłat administracyjnych. Istotne jest, by zadać wynajmującemu pytanie, jakie konkretnie opłaty wchodzą w czynsz i jakie opłaty poza czynszem będzie trzeba regulować. Opłaty administracyjne obejmują zwykle czynsz odprowadzany do wspólnoty czy spółdzielni z zaliczką na wodę, ogrzewanie, wywóz śmieci i zarządzanie nieruchomością. Do tego doliczyć należy opłaty za media wynikające z faktycznego zużycia prądu, wody ciepłej i zimnej oraz gazu. Rozliczenie mediów następuje w okresach miesięcznych, dwumiesięcznych, a nawet dłuższych, w zależności od wybranego operatora. Oczywiście opłaty za media muszą wynikać z faktur, a nie z oświadczeń właściciela, dlatego już na wstępie zgłoś, że będziesz oczekiwać okazywania odpowiednich rozliczeń za media wystawionych przez operatora. Jakie są miesięczne koszty eksploatacyjne? To pytanie wiąże się z kwestią płatności czynszu. Warto jeszcze przed podpisaniem umowy najmu zapoznać się z miesięcznymi wydatkami poprzedniego lokatora. Dzięki temu będzie można oszacować dodatkowe koszty, jakimi zostanie obciążony co miesiąc domowy budżet. Przed wprowadzeniem się do mieszkania poproś właściciela o spis uregulowanych i, jeśli takowe są, to także nieuregulowanych opłat z ostatnich miesięcy. Pamiętaj, że najemca reguluje opłaty za media tylko za okres, w którym wynajmował mieszkanie, także po zakończeniu najmu – zgodnie z rozliczeniem za okres najmu. Jak wyposażone jest mieszkanie? Nigdy nie ma pewności, że mieszkanie będzie wyglądało dokładnie tak, jak przedstawione jest na fotografiach w ogłoszeniu. Zdarza się, że do sesji fotograficznej dostawiane są meble i dodatki, a w rzeczywistości w lokalu ich nie będzie. Upewnij się zatem, że wszystko, co widzisz w trakcie oglądania mieszkania, w nim pozostanie do twojego użytku. Przyglądając się wyposażeniu kuchni, łazienki czy pokoju, sprawdzaj, czy sprzęty działają należycie. Nic ci po kuchence, w której nie działają palniki czy lodówce, która nie chłodzi. Ważne, by meble i sprzęty nie tylko były w mieszkaniu, ale i sprawnie funkcjonowały. Szczegóły dotyczące wniesienia własnych mebli, ustal z właścicielem. Czy można korzystać z komórki lokatorskiej i innych pomieszczeń w częściach wspólnych? Właściciel mieszkania, mimo wynajmu mieszkania, często wykorzystuje pomieszczenia dodatkowe, przechowując w nich swoje rzeczy. Jeśli chcesz korzystać z piwnicy czy innej części wspólnej, zgłoś ten fakt właścicielowi przed wprowadzeniem do lokalu. Zadbaj również o komplet kluczy do wszystkich pomieszczeń. Czy można wprowadzać zmiany w mieszkaniu i w jakim zakresie? Jeśli po obejrzeniu mieszkania wiesz, że na pewno będziesz potrzebować wprowadzenia kilku zmian, zapytaj o taką możliwość właściciela. Wszystkie ustalenia dotyczące przeprowadzania drobnych prac wykończeniowych czy odświeżających powinny znaleźć się w umowie. Warto przy tym dodać, kto ponosi koszty takich zmian oraz w jakim zakresie są one dozwolone. Czy można trzymać zwierzęta? Nie zawsze właściciele mieszkań zgadzają się na lokatora ze zwierzakiem. Trzymanie zwierzęcia w domu często powoduje zniszczenia i nadmierne zużycie domowego sprzętu, czego wynajmujący próbują uniknąć. Oczywiście za szkody wyrządzone przez psa, kota czy innego zwierzaka odpowiada jego właściciel, a więc do najemcy będzie należał obowiązek naprawy i usunięcia wszystkich zniszczeń. Jeśli już właściciel wyraża zgodę na trzymanie zwierząt w mieszkaniu, najlepiej zawrzeć odpowiedni zapis w umowie. Właściciel wyraża w nim zgodę na przebywanie zwierzaka w lokalu, a najemca zobowiązuje się do pokrycia kosztu naprawy wszelkich zniszczeń wyrządzonych przez pupila. W jaki sposób zgłaszać usterki w lokalu? Z wynajmującym warto ustalić sposób komunikacji w razie różnych sytuacji, np. usterek w lokalu, zdarzeń spowodowanych przez sąsiadów czy samego najemcę. Właściciele mieszkań najczęściej umawiają się na kontakt telefoniczny z lokatorami i wspólne ustalenie terminu wizyty w mieszkaniu. Czy można podnajmować mieszkanie lub jego część? Jeśli właściciel wyraża zgodę na podnajem mieszkania czy pokoju, to najemca może to czynić. Koniecznie odpowiedni zapis o zgodzie właściciela nieruchomości na podnajem powinien znaleźć się w umowie najmu. Podobnie będzie wyglądała kwestia prowadzenia działalności gospodarczej w wynajmowanym mieszkaniu. To również wymaga odnotowania w umowie. Czy właściciel planuje robić niespodziewane wizyty? To bardzo ważna kwestia, bowiem rzadko kiedy najemcy zdają sobie sprawę z tego, że właściciel nie ma prawa wchodzić do mieszkania bez wcześniejszego uprzedzenia obecnego lokatora. Co więcej właściciel powinien uzyskać zgodę najemcy na wejście do lokalu. Jeśli właściciel pojawia się bez uprzedzenia narusza mir domowy, a najemca ma prawo nawet wezwać w takiej sytuacji policję. Sytuacją wyjątkową jest awaria. Wówczas najemca ma obowiązek niezwłocznie udostępnić mieszkanie. Jeśli najemca odmawia udostepnienia lokalu bądź nie odpowiada na telefony wynajmującego, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności policji lub straży miejskiej. fot.